Jag fick just en kort rapport från Sverige, där SVT Aktuellt i kväll har kört ett reportage om den fria och fungerande hyresmarknaden i Bryssel – som kontrast till den sönderreglerade, havererade svenska.
Uppenbarligen fick Hyresgästföreningen kommentera inslaget – och hävdade att det handlade om korta kontrakt, dåligt standard och små trånga lägenheter.
Så, ett par ord från Bryssel:
Kontrakten är normalt på nio år. Vill man ha kortare tid går det att ordna, men då får man säga till. Nio år är inte kort tid. Och det normala är att de kan förlängas utan problem.
Vad gäller standarden, så får man vad man betalar för. På kontinenten kan man nämligen välja. Men det är inga problem att hitta nyrenoverade, fräscha, centralt belägna lägenheter till bra pris. Och det är också lätt att hitta något billigt och enkelt.
Är det då trångt? Ja, i min etta är det lite trångt. Men det beror på att jag vill ha en liten lägenhet. Flera av mina vänner har jättelika lägenheter, som är mycket billigare än motsvarande lägenheter i Stockholm.
Så – varför ljuger Hyresgästföreningen?
"Så – varför ljuger Hyresgästföreningen?"
SvaraRaderaFör de har inget annat kvar än lögnen.
Tomtar som slår sig för bröstet för inget. Kommer ihåg under '90-talet när jag bodde i ett hyreshus där vi själva hade egen förhandlingsrätt med värden och vi fick till 5% höjning när hyresgästföreningen samtidigt slog sig för bröstet över att likvärdiga lägenheters hyra bara höjdes med 25%.
"Så – varför ljuger hyresgästföreningen?"
SvaraRaderaAv den enkla anledningen att med marknadshyror så skulle hyresgästföreningen inte ha någon större möjlighet att existera. Så man kan ju förstå att de försvarar det nuvarande systemet. Det är helt enkelt gammal hederlig överlevnadsinstinkt, ifrån deras sida.
Synd bara att inget parti vågar driva frågan.
Kan ju addera till det orimliga uttalandet.
SvaraRaderaJag har pluggat i Bryssel med min tjej i ett halvår och kom just hem. Vi åkte dit utan något som helst kontrakt, vi hoppades bara kunna hålla ner vandrarhemskostnaden.
Det tog 24 h att fixa ett hyreskontrakt (första hand såklart) på 5 månader, precis där vi tyckte det var bäst att bo, mitt i smeten. (Nästan vid Louise/Toison d'or för den som vet).
Jättefin och fräsch lägenhet 1,5:a där vi kunde dela på 550€/mån inklusive allt. Kanske lite liten för den kräver stora ytor. Men ändå.
Egentligen är kontrakten på _minst_ 6 månader, oavsett vad HGF säger. Men, eftersom det är avreglerat, blir det hyresgästens marknad.
TUR för Brysselborna, inklusive oss ej så penningstarka som vill hyra ett tag, att man inte skapat hyresadel som kan ha skyhöga inkomster men som subventioneras av bostadssökande med lägre inkomster. Typexempel: Stockholm.
Håller med föregående om att hgf självgoda, fel ute samt borde veta hut.
Varför har vi bostadsbrist och 200000 i kö i stockholm? Varför är det för dyrt att bo i förort? Varför är det så billigt att bo centralt? Varför bor alla politruker mitt i smeten? Varför gjorde Laila Freiwaldas och Anitra Sten jätteklipp på sina boenden? Jo därför att vi har hyresreglering, hyresgästförening och därmed ett system som omöjliggör all utveckling och lönsamhet för privatvärdarna. Jämför med DDR där de arma människorna (som inte var i partismeten)fick vänta på bakelittvåtaktaren som hette Trabant i minst 15 år. Blissing sätter fingret på den sjuka punkten - hyresgästföreningen kämpar för att livnära sig - och dom är alla sossar. Hyresregleringen är den enda kvarlevande resten av andra världskrigets ransoneringsfjolleri. Om vi hade fortsatt med kafferansonering så hade vi haft kaffebrist, överpriser och en socialdemokratisk kaffemaffia också! Jag svär!
SvaraRaderaHur kommer det sig att fina centrala lägenheter är så billiga i Bryssel? På en fri marknad skulle jag förvänta mig att fina centrala lägenheter vore betydligt dyrare än perifera eller dåliga.
SvaraRaderaÄr de dåliga centrala lägenheterna och de fina i förorterna snorbilliga, och de usla i förorterna väsentligen gratis, eller?
Jon: priserna sjunker ju generellt på en fri marknad eftersom det inte finns någon brist. Sen så är det klart att det finns dyra lägenheter centralt, vilket ju också visades i inslaget. Men det blir mycket fler lägenheter. Basic economics.
SvaraRadera"priserna sjunker ju generellt på en fri marknad eftersom det inte finns någon brist"
SvaraRaderaNu har du nog läst din nyliberala bibel lite slarvigt. Mark finns bara i fasta kvantiteter och i takt med välståndsökningen stiger dess alternativkostnad. Hyrorna stiger alltså trendmässigt på en fri marknad, annars är något fel.
En fri marknad ger av naturliga skäl ett större utbud och en större variation än vad som kan uppnås på en reglerad marknad, dessutom undviker man inlåsningseffekter där lägenheter aldrig kommer ut på marknaden eftersom den som sitter på förstahandskontraktet är ovillig att släppa detta oavsett om han/hon bor där eller inte eftersom det tar tiotals år attfå ett nytt. En reglerad hyresmarknad skapar även förutsättningar för svarthandel med hyreskontrakt.
SvaraRaderaUtan hyresreglering blir det möjligt att bygga nytt och ta ut lite högre hyra än för gammalt. Utbudet möter mao efterfrågan. I en stad med hyresreglering är det ofta inte lönsamt eller intressant att bygga nytt, i vart fall inte i takt med efterfrågan.
SvaraRaderaSedan gör det kanske sitt till att Bryssel har en rätt fri stadsplanering.
Martin Karlsson: "Hyrorna stiger alltså trendmässigt på en fri marknad, annars är något fel."
SvaraRaderaVa? Möjligen om du tänker ppå inflation samt om efterfrågan samt alla andra faktorer är konstanta, men i så fall konstant pris i relativt penningvärde.
Väsentligast är att en fri marknad ger alltid uppfyller behov effektivast, och då lågt pris är exempel på ett behov finns det väl skäl att tro att man ständigt ska få mer för pengarna och att således priset i förhållande till vad man får sjunker (typ att bilar i dag är stöörre än förr och har 150-200 hk mot hälften för 20 år sen).
Folk -- i synnerhet alla på SR och SVT -- borde läsa Sven Rydenfelts "På upptäcktsfärd i marknadsriket"! (Kanske våra kommunister bejakar marknadsekonomin snart, för att Kina och Ryssland gjort det?)
Boken vill jag minnas har ett utmärkt kapitel om hyresreglering!
Magnus,
SvaraRaderaNej, hyrorna på en fri marknad beror på vilka värden som kan skapas på marken ifråga. I en fri ekonomi ökar dessa värden med tiden och alltså stiger hyrorna. Detta har inget med inflation att göra.
Det är förvisso heller inte ett argument för hyresreglering, men jag tyckte påståendet om ständigt sjunkande hyror på en fri marknad krävde korrigering.
För övrigt finns det för påståendet att en marknad uppfyller behov effektivast ett antal reservationer. Fast det sabbar säkert väckelsestämningen att dryfta dessa här.
Martin: Värdet på marken beror på efterfrågan det med. Det är exakt samma ekonomiska lagar som styr det som allting annat.
SvaraRaderaI en växande tätort ökar naturligtvis värdet, men i en avfolkningsbygd minskar det. Det är bara att kolla tomtpriserna! Sålunda finns ingen ny jordräntelag för kapitalismen... ;)
Martin har en klockren poäng, tillgången på mark i en viss bestämd stad (det är ju i Bryssel man vill bo, inte fem mil bort) är begränsad - och i Bryssel har det i årtionden funnits en mängd köpstarka eurokratier som vill hållas just där (förutom de vanliga aktörer som hör till i en huvudstad). Självklart väntar man sig att det drivit upp priset på hyror, förvandlat mång kvarter till kontro, ambassader, ämbetsverk etc och bidragit till exklusiva våningar (ungefär som på Manhattan eller Södermalm.
SvaraRaderaOm hyrorna är låga i det inre av Bryssel så är det något som satts ur spel. Min gissning är att det finns någon annan faktor med i spelet, eller att somliga här helt enkelt skarvar på hårt.
@Magnus: Nej, hyrorna beror inte bara på efterfrågan utan även på utbudet. För lokalyta i dess helhet är utbudskurvan vertikal på kort sikt och mycket brant på lång sikt. Den som har mark att upplåta kan göra det antingen för produktion - där ständigt större värden kan produceras - eller för bostäder. Alltså måste hyresgästerna vara beredda att punga ut allt mer för sitt boende.
SvaraRaderaJag trodde inte detta uttalande kunde vara kontroversiellt, och jag är framför allt förvånad att jag får mothugg från nyliberaler. En mer självklar tillämpning av elementär nationalekonomi torde man få leta efter.
Vad gäller hyresmarknaden i Bryssel är det min ytterst okvalificerade gissning att den är långt ifrån en oreglerad marknad. Belgarna betalar de högsta skatterna i OECD så det är inte omöjligt att det ligger en och annan dold skattekil och lurar bakom de osannolikt låga hyrorna.
Alternativt kan ju ni nyliberaler använda det som ett paradexempel på att politiker och byråkrater inte skapar några betydande värden.
Martin: Att man utnyttjar mark opimalt är alltså inget unikt för mark, och därför stiger inte markpriset mer än annat. Mark åldras ju däremot inte, som en del annat gör, och därför är det ett säkert investeringsobjekt för att säkra värden. Vid ekonomiska orostider torde markpriset stiga, men under mer trygga perioder ligga mer stilla.
SvaraRaderaVidare går det ju mode i boende. När folk inte är intresserade att bo på landet minskar priserna på mark på landet. Annars ökar de. I städer finns alltid expansionsmöjligheter i perifera delar men städers centrala delar är alltid dyrast, och det i stort sett i proportion till stadens storlek. Det handlar om efterfrågan, och att "pristaket" (vad någon är villig att betala) är högre för stora städers centrum beror möjligen på att möjligheterna till återbäring är i motsvarande grad större där, men det är ändå efterfrågan och vad köpare samt säljare går med på som styr.
Priset beror aldrig på att någon ekonomisk teori säger att mark kommer att utnyttjas bättre och bättre. Den utnyttjas den så bra det går, även i avfolkningsbygder som har extremt låga priser utan att markägare för den skull utnyttjar marken sämre. Höga priser ger iofs större incitament att utnyttja marken bättre, men det är efterfrågan som höjer priserna, och ingen kan garantera att, typ, renovering betalar sig. Ingen garanterar nånting på en marknad. En vacker dag kan det vara ute att bo centralt (även om det låter konstigt nu) och då får man inte tillbaka det man satsat för att snittsigt utnyttja den bättre.
Det hade säkert då varit bättre att satsa på något annat, såsom en professorstitel i latin.
Växande orter har ju annars ökade priser både centralt och i periferin och motsatt gäller för avfolkningsorter.
Martin: För lokalyta i dess helhet är utbudskurvan vertikal på kort sikt och mycket brant på lång sikt"
SvaraRaderaI hela världen verkar befolkningsutvecklingen vara på väg mot en bra bit under reproduktionstalet. Detta innebär att världen avfolkas, men i synnerhet bygder kan mycket dramatiskt avfolkas. Finns det en lag som säger det som du skrev och som jag ovan citerade? Naturligtvis inte!
Men det är sant att mark är en s a s "statiskt" "konstant" tillgång som inte åldras, och därför är den känslig för efterfrågeförändringar. sålunda *kan*, men måste inte,
Vertikal trodde jag betydde lodrät, men du skriver vertikal först, på kort sikt, och sedan mycket brant på lång sikt. Mycket brant betyder också nästan lodrät.
Min poäng är att prinvciperna för tillgång och efterfrågan på mark inte skiljer sig för prinvcipen för tillgång och efterfrågan på några andra nyttigheter. Visst är karaktären för de två speciella för mark och fastigheter men de skiljer sig även dramatiskt beroende på i vilket sammanhang och på vilken plats som de tilämpas. Man tillgång och efterfrågan är speciella för varje vara och för mark och fastigheter uppstår balanslägen precis som för andra varor.
Menar man att det finns något utäver tillgång och efterfrågan som styr så tror man inte på marknadsekonomi.
"får mothugg från nyliberaler"
Du behöver inte vara oförskämd...
Robert: Att priserna stiger i Bryssel beror på ökad efterfrågan på en begränsad tillgång. Möjligen ger en växande stads ökande puls även attraktionskraft samt ökad avkastnigsmöjligheter vilket gör folk mer villliga att betala, d v s ytterligare ökar efterfrågan.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
SvaraRadera@Magnus: Du framhåller att hyresmarknaden är som alla andra och avvisar mitt påstående att utbudssidan är en avgörande skillnad. Jag tolkar det som att du menar att utbudet av mark är elastiskt.
SvaraRaderaVisserligen har holländarna visat att det går att öka utbudet, och nu får vi som tror på forskningen mer än våra ideologiska instinkter se motsatsen i den globala uppvärmningens släptåg - men nog går det lite väl långt att jämföra detta med utbudet av frukostflingor?
Om du verkligen har rätt tycker jag du ska höra av dig till miljöpartiet. De brukar nämligen säga att det inte går att köpa en ny jord när denna är förbrukad. Vad snopna de ska bli...
Hoppsan. Jag skriver färdigt ett stycke som klipptes av.
SvaraRaderaMen det är sant att mark är en s a s "statiskt" "konstant" tillgång som inte åldras, och därför är den känslig för efterfrågeförändringar. sålunda *kan*, men måste inte, priserna stiga dramatiskt. Markpriser kan ju även falla.
"Du framhåller att hyresmarknaden är som alla andra och avvisar mitt påstående att utbudssidan är en avgörande skillnad."
SvaraRaderaOm det finns värre människor som efterfrågar det som finns så minskar priset, ja.
Viadre rörde ju denna diskussion lägenheter (mark är alltid säkert, givet att det inte är mark där avbefolkning hotar) och det är definitivt en elastisk resurs.
Luft är förresten en konstant resurs, men dess pris är nästan alltid noll. Vi andas och lever, men vad vi gör med våra liv är ju något i högsta grad elastiskt.
Då vi talade om lägenheter finns det olika sätt att utnyttja marken på, och därför kan man ju på samma mark t ex bygga billiga eller dyra lägenheter. Elastiskt utbud alltså.
Men där det tätbefolkat och möjligheterna att bygga för fleer människor är begränsade så ökar nog markpriset i proportion till i vilken utsträckning människor är villiga att betala marginalkostnaden för ny bostadsyta, men ytnyttjandet av befintlig yta skulle man ju även kunna tänka sig påverkas av de ökade priserna. I alla händelser ökar markpriset stadigt p g a ökat intresse = ökad efterfrågan.
"Jag tolkar det som att du menar att utbudet av mark är elastiskt"
Jo, och du tolkade mig som att jag var nyliberal...
"men nog går det lite väl långt att jämföra detta med utbudet av frukostflingor"
SvaraRaderaPriskalkyler bestäms både av tillgång och efterfrågan. Om det fninns någon annan teori för prisbildning, så berätta! Och sluta upp med dina fåniga försök till påhopp!
Det finns i detta nu massvis av mark i Europa vars priser sjunker. Din axiomatiska sats faller alltså och efterfrågan - tada! - spelar en roll.
Eller snarare: Efterfrågan spelar all roll givet att utbudet är konstant.
SvaraRaderaMagnus:
SvaraRadera"Då vi talade om lägenheter finns det olika sätt att utnyttja marken på, och därför kan man ju på samma mark t ex bygga billiga eller dyra lägenheter. Elastiskt utbud alltså."
Chansen att någon ska använda mark i de inre delarna av Bryssel 8eller Stockholm, om vi införde marknadshyror där) till att bygga mängder av nypoducerade hyresettor, -tvåor och 'treor med överkomliga priser är nog inte speciellt stor, den mark som finns eller blir tillgänglig (nybyggen i gamla kvarter) kommer naturligtvis att användas för lägenheter med hög standard och hyror därefter - om den ö h t används till bostäder. De som sätter prisnivån är ju de som kan hugga för sig, och i Bryssel finns ingen brist på starka aktörer på efterfrågesidan. Det är likadant i sverige: när det bygga insatslägenheter är hyressättningen och nivån på köpesumman i prktiken fria och resultatet är, som vi vet, att vad som byggs blir dyrt och exklusivt och att priserna på både gammalt och nytt boende stiger brant uppåt.
Hur stor är risken att Bryssel blir en plats där det är "omodernt att bo" eller adär ingen vill bo i stadens inre delar? I praktiken ingen alls, inte så länge den har kvar sin roll som EU:s och belgiens huvudstad.
Intressanta inlägg. Jag har själv en marknadsinriktad syn på saken, och är än mer övertygad efter att ha bott just i Bryssel. Det har redan lagts fram argument för detta. Och emot såklart.
SvaraRaderaDet som gör Bryssel till en OK hyremarknad är kanske förutom vad som sagts redan dessutom:
1) Alla som hyr en lgh måste lägga en deposition på c:a tre månadshyror plus innestående. Det finns alltid en risk med att hyra ut lägenheter endast jämfört med att sälja, men depositionerna diskonterar såklart riskerna och således är det än mer lönsamt (eller mindre risk för olönsamhet) som medför fler viliga hyrerättsägare, större utbud och alltså bättre hyresvillkor.
Tillägg till 1)
Depositionerna gör iofs att färre personer med innestående kapital kan hyra en lgh, det säger sig självt. Samtidigt kan man ju fråga sig hur det fungerar i alternativet om man inte stått i 20 års kö. Dessutom är ju en deposition något som man får tillbaks (vilket inte är så dumt om föräldrar t. ex. står för utlåning till oss som behöver tillfällig bostad.)
2)
Det är som vanligt lättare att införa subventioner och köer än att sluta med dem. Det finns ingen i Bryssel som skulle tjäna på att vidmakthålla marknadshyror, däremot skulle hela DN:s kultursidor ställa upp i kastratkör om sthlm införde liknande.
Mängden användbar mark är inte speciellt fast, skulle jag vilja påstå. Man kan bygga både på höjden och på djupet, eller skapa ny mark där det idag är vatten.
SvaraRaderaFörutsatt att staten inte sätter käppar i hjulet, vill säga.
Martin Karlsson skrev:
SvaraRadera"Nu har du nog läst din nyliberala bibel lite slarvigt. Mark finns bara i fasta kvantiteter och i takt med välståndsökningen stiger dess alternativkostnad."
Om jag dristar mig att avgränsa denna generella utsaga till att gälla Bryssels hyresmarknad: njae.
Utan att vara Bryssel-bo kan jag notera stora skillnader mellan svenskt och belgiskt beteende. Hemmabioanläggningar är tex. mycket vanliga i Sverige men tämligen okända i Belgien.
Svenskar må (möjligen) spendera mycket av sin inkomstökning på boende, men belgarna verkar inte reagera på samma sätt. De bor glatt kvar i lägenheter Svensk Bonämnd skulle rivit för åratal sedan. Högst bedagade hus med flagnande färg renoveras inte mer än hjälpligt, vilket behåller utbudet av billiga (men inte lyxiga) hyresrätter centralt.
Sedan sker en allmän upprustning av Bryssel, vilket dock främst beror på statusen som EU-huvudstad snarare än högre inkomster.